코엑스몰 매장 철수 일파만파

리뉴얼 후 매출 반토막 임대료 부담은 ‘최고’

작년 말 재개장한 코엑스몰의 리뉴얼 실패 논란이 거세다. 

3천억 원을 들여 2년간 리뉴얼 공사를 끝내고 재개장한지 9개월, 실패한 리뉴얼이라는 혹평 속에 업계의 반응도 나날이 싸늘해지고 있다. 

지난 2000년 개장한 코엑스몰은 ‘몰링(malling)’ 개념을 도입한 국내 첫 복합쇼핑몰이었다. 
  
이후 타임스퀘어, IFC몰, 롯데몰 등 경쟁 복합쇼핑몰이 늘자 대대적인 리뉴얼 프로젝트를 시작했으나, 결과는 기대와 정반대로 돌아가고 있다. 

매출은 리뉴얼 전과 비교해 절반에도 미치지 못하는 수준으로 떨어졌고 최저 임대료를 감당할 수 없어 매장을 철수하는 입점 업체가 늘기 시작하더니 공실률이 높아지고 있다. 

코엑스 측은 당초 리뉴얼 이후 기존 2배가 넘는 하루 평균 14만명의 방문객이 몰릴 것으로 내다봤지만 현실은 그 절반에도 못 미치는 것으로 추산되고 있다. 

정성조 에스디 프런티어 대표는 이에 대해 “코엑스는 국내 유통 업계에 매우 상징적인 점포다. 이번 리뉴얼 실패는 상(商) 환경이나 MD에 대한 철학 없이 단순 수익에만 초점을 맞춘 결과”라고 말했다. 

전문가들은 운영 주체의 관리능력과 임대 방식을 공통적으로 지적하고 있다. 

그 중에서도 리뉴얼 이후 비공개 경쟁 입찰 방식으로 매장을 임대하면서, MD나 상 환경에 대한 전략이 들어설 자리가 없었다는 점, 그리고 일명 ‘미니멈 개런티(임차인이 최저보장 임대료 납입)’ 방식이 입점 업체에 부담을 가중시켰다는 비판이 거세게 일고 있다. 

적자 영업에도 최저 임대료 지불 부담 

최저 임대료는 매출과 무관하게 한 달에 무조건 유통사에 내야하는 금액이다. 매출에 따라 약정된 일부 비율을 수수료로 지불하는 방식이다. 매출이 낮아 수수료와 최저임대료 사이 차액이 발생할 경우 이를 보장한다는 것이다. 유통사 입장에서는 임대 수익이 보장되는 셈이다. 

입점 업체 입장에서는 결과적으로 리뉴얼 전보다 매출은 줄었는데 임대 수수료는 오히려 높아졌다. 

타임스퀘어, IFC몰, 롯데자산개발이 운영하고 있는 복합쇼핑몰 역시 모두 이 같은 방식으로 운영 되고 있다. 

매장 위치나 크기에 따라 차이는 있지만 코엑스는 보통 월 매출 1억 원에 최저 보장임대료는 2000만원 수준이다. 

롯데 월드몰 보다 높고, 타임스퀘어나 IFC몰과 비교해도 낮지 않다. 하지만 집객력이 낮아진 코엑스몰에서 매출 1억 원은 쉽지 않은 금액이다. 한 달 3천만 원의 매출을 올려도 최저 임대료로 2천만원을 고스란히 지급해야 하는 상황이다.

재협상은 없다? 공실 점포 절반 값에 임대 
  
영등포의 대표적인 복합쇼핑몰 타임스퀘어와 IFC몰도 개장 초기 최저임대료 문제로 갈등이 없진 않았다. 

그러나 유독 코엑스몰에서는 임대료가 비싸도 너무 비싸다는 지적이 일고 있다. 

같은 기간 오픈한 롯데 잠실 월드몰은 코엑스와 달리 개장 이후 몰 내 대형 아쿠아리움과 시네마가 부실 공사문제로 임시 개장이 취소되자 입점 업체에 최저 임대료를 두 달간 적용하지 않아 롯데 스스로 불만을 잠식 시켰다. 

집객력이 감소하면서 발생하는 피해를 보상해준다는 롯데 측의 의지가 강했다. 여기에 예약제로 운영되던 주차장 문제도 해결하면서 집객력 높이기에 나섰다. 

업계 한 관계자는 “쇼핑몰 운영 주체가 국내 대형 유통기업인 점을 감안해 볼 때 적절한 위기 극복 방안이다. 집객력이 상승하면 제 기능을 하게 될 것으로 기대 하는 업체들이 많다”고 말했다. 

반면 코엑스몰 측은 점포 입찰 당시 업체와 상인들이 스스로 써낸 수수료율과 최저임대료를 고수하고 있다. 입찰 경쟁에서 우위를 점하기 위해 입점사 측에서 자발적으로 쓴 임대료 조건을 내려 달라는 것은 부당하다는 입장을 수차례 밝히며 재협상은 없다는 입장이다. 

매장 철수도 만만치 않다. 철수는 최소 3개월 전 통보, 철수 후 2개월간 임대료 지불, 점포는 입점 전상태로 원상복구가 계약 조건이다. 

이 같이 융통성 없는 자세를 취하던 코엑스몰의 논란은 여기에 그치지 않는다. 

최근 공실 매장이 크게 늘자 신규 입점 업체 유치를 진행하면서 리뉴얼 초기 입점 업체들이 써낸 수수료율과 최저 임대료의 절반 수준 금액에도 점포를 내주고 있다. 

업계 한 관계자는“ 컨셉이나 MD 전략 등 개선되어야 할 문제는 수없이 많지만 무엇보다 무역협회의 코엑스몰 운영 방식에 대해 우려하는 이들의 불만을 해결할 수 있을지가 관건”이라고 말했다.
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