대한민국 최초 최대 규모의 패션물류유통 복합단지

  “이천 패션 포레스트” 프로젝트 추진과 완성에 이르기까지

 

1. 사업개요
 
o 한국 최초의 패션기업 대단위 패션 물류유통 단지, 24만평(796,706,000m²)규모
o 단지구성
- 물류시설 26%, 상류 및 지원시설 27%, 공공시설 47%(기부채납)
- 공공시설 47%(약 11만4,000평)은 자연속의 레저와 휴식을 즐길 수 있는 자연 친화적인 복합 패션문화단지

  “이천 패션 포레스트”로 정함
o 물류시설
- 국내 대표 패션기업 23개 60여 BRAND로 구성
- 영원무역 7,138평, 한섬 7,871평, F&F 9,355평, 아가방 3,167평
o 상업시설
- Lotte Premium outlet (30,069평)
- 영원무역 6,038평, 위비스 운영점포: 라베라아울렛
o 위치
- 경기도 이천시 마장면, 호법면 일부. 영동고속도로 덕평IC와 중부고속도로 - 서이천IC에서 10분 거리의 교통요지

 

이천패션유통물류단지 내 중앙도로

 
2. 사업유발 경제효과
 
① 이천지역 경제발전에 획기적 기여
o SK반도체 다음으로 가장 큰 사업장
o 일자리 창출 4,800명
o 이천시 세수 기여(연간 80억)

② 패션중심의 상류, 물류 복합허브로 관광 명소화
o 연간 730만 명 내방
o 경제유발효과: 매출 1조1382억

3. 사업추진
 
o 2005년 11월 패션기업 23개(60여 브랜드) 주주사로 구성된 공동 주주법인인 한국패션물류유통 주식회사(KOFAD=Korea

   Fashion & Distribution)설립 및 추진
o 공동 주주법인으로 된 이유는 패션기업 다수를 위한 프로젝트이므로 소수의 대주주를 지양하고 다수의 패션기업에게 혜택을

   주기위한 목적으로 추진
- 대표적인 주주 패션기업: 한섬, YK038, 영원무역, F&F, 보끄레머천다이징 등 23개 기업
- 공동대표 이사: 원대연 회장, 한창우 사장
 
4. 사업추진 목적과 배경
 
(1) 패션협회 회원사들의 장기 숙원사업
 
o 기존 물류창고 협소하고 도심화로 인한 지가 상승과 교통 복잡
- 신규 대형 물류센터 필요성 절실
o 서울 도심에서 교통 소통 잘되는 1시간 거리
o 개별 기업보다 공익단체인 협회가 단지조성. 즉, 회원사를 위한 공익사업으로 해줄 것을 수 년 전부터 줄 곧 요청
- 대단위 단지 구성 시 토지구입가격 유리
- 개별기업보다 공인단체인 협회가 추진 시 유리
 
(2) “협회가 적극 앞장서 추진하겠다.” 결심한 배경

① “회원사가 고객이다. 고객에게 도움이 되는 협회가 되어야한다.” 원대연회장의 의지가 결정적 계기
o 당시 협회 부실로 협회에 대한 회원사의 신뢰 상실을 회복할 수 있는 계기
o 도움이 되지 않고 회원사에게 부담만 된다는 협회에 대한 인식을 불식하고 도움이 되는 협회로 만들겠다.

② 협회를 중심으로 회원사가 결집해야 협회가 힘이 생긴다.
o 부탁만 하지 말고 도움 주는 협회로 증명되면 반드시 필요시 협회를 중심으로 신뢰하고 결집할 것이다.
o 성공사례가 나오면 제 2,3의 프로젝트가 만들어질 수 있고 결집도 쉽게 될 것이다.

③ 협회의 수익력 창출로 협회의 위상제고
o 추진 주체인 협회의 공로주 공여조건
- 지속적인 수익파이프라인을 구축키 위해 입주업체의 매출기준, 수수료 취득으로 추진했으나 현실적 솔루션이 어려워

   정액 용역료(15억)로 정함. 그 외 협회 사무국 운영비 지원 약 5억이 추가되어 합 20여억원을 확보함
 
o 당시 협회 재정 최악의 상태
- 직원급여 정상화, 부채(약 6.5억)해결, 자체 사무실(90평)구입 정상화에 획기적인 기여

 
5. 패션포레스트 단지 완성까지의 스토리
 
1) 입지선정
o 평택 등 유력후보지 중 서울 중심의 교통 편리성과 지가 등을 종합검토결과 현재의 단지가 가장 적합하여 결정
o 조선왕조의 시인 서거정의 종친소유부지로 산지보존지역으로 입지는 좋으나 허가가 나기 힘든 지역.

   수년전 세계적인 장난감기업 LEGO가 추진하였으나 허가를 득하지 못해 일본으로 변경함
o 서거정의 깨끗한 선비정신에 걸맞는 문화 산업 등을 희망하는 후손들의 뜻과 일치하여 이 지역을 최우선 추진키로 한 것도

   또 다른 이유 중 하나로써, 이부지를 소개하고 협상을 추진 하는데 박경로씨의 역할이 지대하였음
 
2) 계약파기 소송과 2차 증자

(1) 계약파기 원인
① 1차 계약금만 지급하고 중도, 잔금을 허가 승인 후 지급조건으로 계약
o 종친회장단을 집요하게 설득한 끝에 계약체결 성공
o 허가가 실패할 경우를 고려한 가장 유리한 안전장치로, 일반적인 부동산매매 계약 관례상 있을 수 없는 예외 케이스

② 계약 무효 사태
o 얼마 후 종친회 젊은 이사진들의 반기, 예외적으로 불리한 계약 받아드릴 수 없다며 문제 제기
o 결국 회장단이 굴복하면서 당초 계약 무효화 선언
 
(2) KOFAD 입장
① 계약완료 상태서 당하는 황당한 상황직면, 법적으론 유리한 입장이나 장기간 소요. 단지조성 차질되면 당초 취지 상실우려
② 소송포기하고 2차 재계약
o 장기간의 재협상결과, 1차 계약 시보다 훨씬 불리한 조건으로 재계약
o 계약금, 중도금, 잔금 지급은 물론 추가요구사항으로 1차 자본금으론 부담할 수 없을 정도로 확대(총 매입비용 210억 원)
③ 2차 증자 실시
o 자본금 90억 → 180억, YK038 권재철 회장 대주주로 참여
o 불가피하게 다수 패션기업 참여하는 공동주주법인 취지 희석
④ 은행 PF 성공의 행운
o 자본금 180억으로도 부지구입자금 210억 감당 할 수 없는 상황으로 PF붐 덕분과 행운
o 허가 나지 않은 상태에서 미래 투자 비전만 보고 땅을 담보로 융자함
   (브라이트 유니온의 한창우 사장의 협상력 주효)
 
3) 수많은 난공불락과 싸워

(1) 대표적인 난공불락 사례
o 이천 시내 상가의 상인과 건물주
o 허가권을 쥐고 있는 이천 시장
o 인근 천주교 정신병원
o 허가불가지역(산지보존지역)의 허가취득
o 각종 음해 세력에 의한 방해 – 횡령혐의 고발 사태 등

(2) 반대이유
o 이천상인과 건물주
- 단지 들어서면 상가 초토화(8km거리)
o 이천시장
- 적극유치에 발 벗고 나서야할 지자체 단체장인 시장임에도 불구하고 상인들의 주장에 동참
- 이천 상권과 상충되는 국내BRAND 대신 해외BRAND만 단지 입점조건 주장
- 시민대상 공청회 수회 실시

(3) 천주교 정신병원
- 정신병원과 단지사이 12km도로 개설로 인한 저항
- 세계 최초 개방형 정신병원 지향 방침 훼손
- 경기도와 이천시가 반대에도 불구, 도로 확정 의결해 오래전부터 절대불가 방침
- 이천시는 단지유입 인구의 편리를 위해 KOFAD측에서 도로건설비(120억) 부담조건으로 허가압박
 
(4) 음해 세력에 의한 끈질긴 방해 (대표적 사례: 횡령혐의로 원 회장 고발사건)
o 이천프로젝트로부터 1차로 입금된 협회의 공로금(용역료 명목) 9억여원 중

   일부를 원회장이 횡령했다는 식의 음해를 퍼트려 일부 패션유관 언론이 기사화, 명예훼손시킴
o 그중 ‘섬연(纖姸)’이란 계간지가 날조된 기사를 써 패션기업과 정부유관기관에 우송하여 협회와 회장을 압박함
o 너무 허무맹랑하고 사이비적 성격을 가진 매체라 무관심으로 일관하다보니 적반하장으로 검찰 고발까지 하겠다며 위협
o 협회와 협회장이 잘못된 언론에 휘둘려서는 절대 안된다는 판단하에 ”소송하려면 하라”고 통첩, 결국 서울동부지청 특수반에

   사건이 배치되어 조사를 받게 됨. 한 점 잘못한 것이 없는 음해성이므로 정공법을 써 사법기관에서 명명백백히 진실을

   밝혀주는 것이 더 났다는 판단있었음
o 결국 필요한 자료제출 및 수사에 적극 협조하여 6개월 만에 무혐으로 처리 되었고 2차 항소에서도 같은 판결을 얻게 되면서

   마무리됨
o 이러한 오해의 소지를 생각하여 입금되자마자 회장은 내부적인 크로스 체크 시스템을 도입했음. 통장은 관리책임자가

   소지하고 도장은 회장이 보관하는 방법을 택해 서로 견제할 수 있도록 하였기 때문에 오해를 살 이유가 전혀 없었음
o 이러한 각종 음해성 기사들 때문에 업계대상 설명회를 갖는 등 낭비적인 에너지를 계속 소모해야했음
 

이천패션유통물류단지 내 지원시설 조성 위한 투자협약식

김문수 경기도지사와 이천 현장 민원 회의

(5) 해결방안과 추진결과
① 이천시민의 절대적 지지 확보 총력
o 이천지역 언론인, 단체장, 유력인사 등 오피니언리더, 일본 유사 복합단지(고덴바) 견학기회 제공 “Seeing is Believing."

   특히 이천 신현익 전 상공 회의소회장, 이재익 경기도 전부의장을 중심으로 한 이천지역 유력인사들의 물심양면의

   관심과 지원, 협조에 힘입은 바 큼.
o 이천시 발전위해 절대유치 필요성 인정 분위기 조성함
o 그럼에도 상인들은 단지완성 직전까지 투쟁위 구성, 극한 반대투쟁

   언론제보, 광고, 국회 탄원 등 “협회는 돈도 없다. 먹고 튄다. 사기꾼이다.”등
- 언론, 국회 등 설득 통한 수 없는 위기돌파
o 대외적인 자극주지 않기 위해 단지 기공식, 준공식 등 통한 협회 PR하지 못하고 조용히 추진함. 역사적인 대형 PROJECT추진

   홍보 못해 지금도 유감

② 이천시장
o 수많은 설득노력에도 불구하고 해외 BRAND외는 절대 승인불가 입장 불변
o 허가하지 않을 수 없는 정공법 아닌 우회적 방법으로 해결
- 허가 승인 유관 상부기관을 차례로 선 해결: 경기도, 국토해양부, 산림청, 문화재청 등
- 이천 시민 등 오피언리더 지지 확보
o 경기도 김문수지사의 파격적인 지원
- 경기도의 발전과 기업인들의 개척, 도전정신에 사심 없이 지원
- 도정회의(국과장등 60여명)를 이천단지공사 가건물에서 실시
- 이에 대한 감사표시로 2014년도 협회 코리아패션대상식에서 김지사에게 특별공로상 수여
o MB정권의 일자리창출, 수도권 규제완화 후광효과
- MB정권 초 규제완화, 경제 살리기 정책으로 물류촉진법 제정,
- 법인 3년만인 2008년 5월 국토해양부 중앙도시 계획위원회 본심을 통과 계기로 2009년 11월 이천패션물류단지 계획승인 및

   고시로 본격화
- 참고로 전임 노무현 정권시는 지역균형발전정책으로 수도권을 철저히 규제, 신규투자가 거의 불가한 상황이었으나

   정권교체로 호전되는 행운을 얻게 됨
o 결국 이천시장도 단계적 승인에 협조하였고 최근 잔여부지 (19,000평)의 분할승인을 해줌으로써 몇 년째 겪고 있는

   애로타개에 도움을 주고 있음

③ 천주교 정신병원
o 오랫동안 정부기관(경기도, 이천시)과 투쟁 결의 자세를 견지한지라 KOFAD와의 협상은 그야말로 난공불락
o 도로공사 착수 오래전부터 설득과 회유 노력 끈질기게 전개 했으나 협회에 대한 불신(“돈이없다. 먹고튀다”는 등의 루머)으로

   쉽게 설득되지 못함
o 현지 병원장 신부님의 마음을 돌려도 결국 본부의 승인을 얻어야하는데 본부 파견 수사가 협상에 직접참여,

   세세하게 관리 감독하므로 기업의 상전 현장 못지않은 험난한 협상 과정이었음
o 약 2년간의 끈질긴 노력 끝에 설득에 성공 “지성이면 감천이다.”옛말을 절감
o 특히 종교단체와의 분쟁의 심각성을 인지하고 사전에 협상하고 장시간 인내하며 사안을 풀어간 것이 중요함.

   정신병원 원장신부님을 원회장(천주교인)의 친분관계에 있는 신부님을 통해 소개받고 계속 인연을 만들어가며 꾸준히

   설득하여 위기를 넘기게 됨

 

이천 프리미엄아울렛 오픈현황

 
4) 단지조성
 
(1) 패션물류복합단지로 하되 친환경적인 문화, 관광단지 조성을 지향 “패션포레스트”
① 국내최초의 패션기업 중심의 대단위 물류단지의 모델
② 상업단지
- Lotte 이천 premium outlet유치
- 영원무역, 위비스 등
 
(2) 자연친화적인 문화 관광단지 지향
① 단지 조성 시 모두 벌목하지 않고 쓸만한 나무 별도보존, 정원 조성 시 활용
② 동물들을 위한 Eco Bridge 건설 (2개 - 60억원)
- 단지 내 도로개설로 인한 동물이동 단절 해결
 
6. 결론
 
1) 단지조성 의의 : 사업추진 「목적과 배경」의 의미 외

① 無에서 有를 창조하다
o 경험, 기술, 자금 등이 전무한 상태에서 반드시 하겠다는 의지와 집념으로 이 루어낸 성공사례,

   그것도 부실상태의 협회의 여건 속에서
o 불가능을 가능으로 변화시킨 사례
② 협회라는 속성상 쉽게 할 수 없는 보기 드문 추진사업
 
2) 협회로서는 「無形의 사업 프로젝트」 성공을 통한 부수효과

① 협회의 위상제고
② 개발 프로젝트 전문 협회로 알려지므로 「무형의 상품」보유
o 하남 패션타운 등 유사패션 관련 프로젝트 연계 시너지
 
3) 환상적인 3 협력 추진동력이 성공의 Key
 
① Bright Union 한창우 대표 - 실무적인 전권 위임.
o 한국 최초의 대형 아울렛 개발 Developer로서 본 Project에 협력 파트너로 동참하게 됨
o 세심한 전략적 사고, 기획력, 집요한 설득력과 추진력을 갖춘 적격 파트너 역할
② YK038 권재철 회장
o 2차 증자 시 대주주로 참여. 허가 관련한 개발 난제를 풀어가는데 앞장(인맥, 자금지원과 지급 보증 등)
o 통이 큰 사업가로서 프로젝트 성공을 위해 전력투구
o 사업추진 중 췌장암 수술위기를 기적적으로 극복 - 우리 프로젝트 위해서는 행운이었음
③ 원대연회장
o 한 사장, 권 회장 두 분의 노력에도 난관에 봉착했을 때 주로 큰 문제를 앞장서 해결
o 국토해양부, 경기도 등 대상, 급전위기 해결 등
 
4) 유감
 
① YK038의 부도
o 이천 PROJECT 수행과 아울러 무리한 타사업 전개로 완성 막바지 단계에서 법적관리
o 모든 대주주 지분이 한섬으로 넘어감에 따라 권회장의 공적이 하루아침에 물거품이 됨 – 가장 가슴 아픈 일 중의 하나
 
② 일부부지 미분양으로 프로젝트 청산 지연
o 지원단지 19,000평 분양지연으로 청산지연, 주주배당 당초 비교 차질우려
 
③ 협회의 역사기념과 건립추진
o 단지 내 지원 시설 중 일정면적 할애. 협회의 「패션물류단지」성공스토리 역사기념관 조성계획이었으나 분양완성 지연으로

   차질우려
o 자칫 협회는 「이천 프로젝트 추진」했다는 사실만 남을 뿐 역사적 기록관이 나 기념비가 없으면 오랜 세월 속에 흔적 없이

   소멸될 가능성이 높아짐. 그래서 본인이 오늘 이 기록만이라도 남기기 위해 힘들여 소상하게 작성하는 것임을

   이해해주기 바람.