신축, 섬유기업의 바잉오피스 입주 유도 및 컨벤션 활용

강남구 대치동 섬유센터 신축이 수면 위로 떠올랐다. 지난 20일 열린 한국섬유산업연합회 정기총회 및 이사회에서 성기학 회장이 섬유센터 신축 안을 의안으로 상정하며 공론화에 불을 지폈다.

성기학 회장은 “급속한 슬럼화 진행으로 유지보수 비용이 증가하고 주변 신축 건물에 비해 임대 경쟁력을 상실했다”면서 “지금이 적기로 시기를 미루면 기회를 놓치게 된다”고 주장했다. 또 “정부 및 지자체가 추진 중인 한전부지 개발, 영동대로 통합개발, 국제교류 복합지구개발 등 주변 계획으로 향후 임차수요 증가에 대비한 자산운용전략 수립이 필요하다”고 덧붙였다.

섬유센터의 건축물대장에 따르면 섬산련은 섬유센터 개관 이래 총 6차례의 증축 공사와 11차례의 용도 변경 공사를 진행했다. 이와 함께 매년 4~5억원의 유지보수비용(수선비)를 지출했다.

성 회장은 섬유센터 신축 안에 대한 구체적인 계획을 공개하고 대외적인 홍보를 통해 공론화하겠다는 입장이다. 그동안 언론을 통해 쟁점화 됐던 섬유센터 신축을 긍정적인 방향으로 이끌어내겠다는 취지에서다. 아울러 섬유센터 신축을 위해서는 산업통상자원부의 승인이 관건이다.

섬산련은 산업발전법 제38조에 근거해 설립된 사업자단체 총 39곳 중 하나로 운용․관리하고 있는 섬유센터의 신축 역시 산업통상자원부의 재가 사항이기 때문이다.

성 회장은 “산업통상자원부가 내구연한이 60년이 다 된 건물도 신축 승인을 반려한 전례가 있어서 쉽지는 않을 것”이라는 의미심장한 말도 남겼다. 내구연한의 3분의 2도 안 된 섬유센터 신축을 승인할지 여부도 미지수인데다 대내외적으로 반대 여론이 클 경우 승인 여부의 변수가 될 수 있다는 판단에서다.

섬유센터는 1992년 준공되어 올해로 24년 된 철골철근콘크리트조 건물이다. 서울시 기준으로 일반 건물(벽돌과 철근보강 구조)의 내구연한은 25~30년인 반면 철골철근콘크리트조(1991년 1월 1일 신축 건물)의 경우 40~45년이다. 
현재 섬유센터는 △지하 4층, 지상 19층 → 지하 6층, 지상 24층 △연면적 13,710평 → 20,424평 △건축면적 893평 →  927평 △용적률 597% → 799%로 신축될 계획이다.

신축 공사 기간은 설계와 공사기간을 포함해 총 32개월, 소요자금은 1,705억원이다. 이 가운데 신축 자금 예상 규모는 1,587억원이며, 우수한 입지의 부지담보로 PF대출을 통해 전액 선순위로 조달 가능하다. 
현재 섬유센터 부지의 탁상 감정평가액은 약 2,800억원(1억8000만원/평)으로 LTV 65%로 적용하면 1,820억원까지 조달 가능하다. 건축비 차입금 상환기간은 준공 후 12년 4개월이다.
※LTV(Loan to Value ratio․주택담보대출비율) : 은행이 주택상가, 빌딩 등을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능한도다. 은행은 현재 60% 안팎에서 LTV를 적용한다.
 
성기학 회장은 총회를 통해 섬유센터 신축을 통해 국내 섬유기업의 바잉 오피스 입주를 유도하고, 아울러 컨벤션 기능을 확대한다는 계획을 밝혔다. 아울러 신축에 대한 공론화 후 이사회 및 총회를 소집, 신축 안을 본격 의결하고, 섬유센터 신축을 전담할 ‘신축추진위원회’를 운영한다는 계획이다. 이어 산업통상자원부의 승인을 거쳐 신축 업무를 본격 추진한다는 계획이다.
   
추진 현황
이번 신축 안은 당초 리모델링과 증축 등을 검토한 결과다. 
섬산련은 2014년 1층 로비와 지하상가, 패션센터를 포함한 층별 공사범위를 정하고 기계․전기․소방 설비의 단계별 교체 검토를 골자로 한 리모델링을 검토했다.

이어 별관 철거와 본관 8개 층을 증축해 연면적 2,700평이 증가한 지상 27층(16,400평)으로 증축을 검토했다. 그러나 내진 설계를 위한 본관 건물 외벽에 엘리베이터 추가, 구조보강(지하 4층~지상 7층)에 따른 안전성과 과다한 증축비용 등으로 실효성이 없다고 판단돼 철회됐다.

이에 2015년 7월부터 지하 6층~지상 24층, 연면적 약 20,400평(용적률 800%) 규모로 철거 및 신축 기간을 32개월로 공사를 완료한다는 계획을 검토 중이다. 지질조사, 건축설계, 철거 및 시공, 건축자재, 자금조달 등 전문가 자문을 진행 중이다.
 
그렇다면 섬유센터 신축을 통해 어떤 효과를 기대하고 있을까? 
섬산련은 섬유센터 신축 건물을 통해 수출지원, 전시회, 국제회의 등 글로벌 섬유패션산업 랜드 마크의 원스톱 서비스 제공과 임대수입 확대로 섬유패션업계 지원을 강화하고, 국내 스트림별 섬유기업들의 바잉 오피스를 섬유센터로 유치시킨다는 계획이다.

섬유센터가 신축되면 임대료 수익은 현재보다 약 70% 정도 증가한다는 것이 인근 부동산 투자업계의 전망이다.  섬산련은 지난해(2015년 말 기준) 섬유센터 운영을 통해 총 158억4,745만원(주차장, 관리비 포함)의 수익을 냈다. 이 가운데 임대료 수익은 105억3,852만원에 이른다.

현재 섬유센터의 사무실 임대료는 지하와 지상 간의 차이는 있지만, 기본적으로 평당 기준으로 보증금 82만4,110원, 월 임대료는 8만2,411원, 여기에 월 관리비가 3만5,320원이다.

출처 : TIN뉴스